Hồ sơ pháp lý nên xin xem khi mua dự án hình thành trong tương lai

Mua bất động sản tại các dự án đang triển khai xây dựng là lựa chọn được nhiều khách hàng quan tâm nhờ phương thức thanh toán theo tiến độ và khả năng lựa chọn sản phẩm từ sớm. Tuy nhiên, bên cạnh vị trí, giá bán, tiện ích và chính sách thanh toán, hồ sơ pháp lý là yếu tố quan trọng hàng đầu cần kiểm tra trước khi quyết định giao dịch.

Một dự án có quy mô lớn, được quảng bá bởi thương hiệu uy tín hoặc có nhà mẫu đẹp không đồng nghĩa với việc mọi sản phẩm đã đủ điều kiện bán. Người mua cần xác minh tình trạng pháp lý của dự án, quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh và các cam kết trong hợp đồng.

Vậy mua dự án hình thành trong tương lai cần xem những giấy tờ gì? Dưới đây là danh sách hồ sơ quan trọng cùng những lưu ý giúp khách hàng hạn chế rủi ro trước khi xuống tiền.

1. Dự án bất động sản hình thành trong tương lai là gì?

Bất động sản hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng chưa được hình thành hoặc chưa hoàn thành tại thời điểm giao dịch theo quy định pháp luật.

Loại hình này có thể bao gồm căn hộ chung cư đang xây dựng, nhà phố thương mại, biệt thự trong khu đô thị và các sản phẩm nhà ở khác thuộc dự án đầu tư xây dựng.

So với việc mua nhà đã hoàn thành và có giấy chứng nhận theo quy định, người mua bất động sản hình thành trong tương lai cần quan tâm thêm đến tiến độ triển khai dự án, điều kiện huy động tiền, nghĩa vụ bàn giao và cơ chế bảo vệ quyền lợi khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết.

Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bất động sản hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện luật định trước khi được đưa vào kinh doanh.

2. Hồ sơ pháp lý nên xin xem khi mua dự án hình thành trong tương lai

2.1. Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và hồ sơ chấp thuận nhà đầu tư

Đây là nhóm tài liệu giúp khách hàng xác định dự án có cơ sở pháp lý về đầu tư và chủ thể thực hiện hay không.

Người mua nên đề nghị xem các tài liệu phù hợp với loại hình và tình trạng pháp lý của dự án, bao gồm:

• Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, nếu thuộc trường hợp phải có.

• Quyết định chấp thuận nhà đầu tư, kết quả lựa chọn nhà đầu tư hoặc tài liệu pháp lý tương ứng.

• Quyết định công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở, nếu thuộc trường hợp áp dụng.

• Các văn bản điều chỉnh dự án, tiến độ hoặc quy mô đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Cần kiểm tra điều gì?

Đối chiếu tên dự án, địa điểm, quy mô, mục tiêu đầu tư, tiến độ và thông tin chủ đầu tư giữa các văn bản. Nếu dự án đã điều chỉnh quy hoạch hoặc quy mô, cần kiểm tra những thay đổi đó có được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hay không.

Lưu ý, không phải mọi dự án đều có cùng một bộ quyết định hoặc trình tự thủ tục. Người mua nên xác định hồ sơ áp dụng theo loại dự án cụ thể.

2.2. Hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất

Đất đai là một trong những nội dung quan trọng nhất khi thẩm định pháp lý dự án bất động sản.

Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ về quyền sử dụng đất tương ứng với dự án, chẳng hạn:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu đã được cấp.

• Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.

• Văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nếu có.

• Hồ sơ thể hiện việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất theo quy định.

• Các giấy tờ pháp lý khác thuộc nhóm giấy tờ được pháp luật chấp nhận đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

Những nội dung cần đối chiếu:

• Chủ thể có quyền sử dụng đất và mối quan hệ với chủ đầu tư.

• Vị trí, diện tích và ranh giới khu đất.

• Mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất.

• Phạm vi đất được phép triển khai dự án.

• Tình trạng thế chấp, tranh chấp hoặc các hạn chế quyền sử dụng đất có liên quan.

Không nên mặc định rằng mọi dự án phải có sổ đỏ riêng cho từng căn nhà ngay từ giai đoạn mở bán. Điều quan trọng là hồ sơ phải đáp ứng điều kiện pháp luật áp dụng cho loại bất động sản và giai đoạn giao dịch đó.

2.3. Quy hoạch chi tiết và hồ sơ thiết kế được phê duyệt

Hồ sơ quy hoạch giúp người mua xác định sản phẩm dự kiến mua có phù hợp với quy hoạch được duyệt hay không.

Các tài liệu nên xem gồm:

• Quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc hồ sơ quy hoạch có giá trị pháp lý tương ứng.

• Bản vẽ tổng mặt bằng và vị trí sản phẩm.

• Hồ sơ thiết kế xây dựng được phê duyệt theo quy định.

• Các văn bản điều chỉnh quy hoạch, thiết kế hoặc chỉ tiêu xây dựng, nếu có.

Khi mua nhà phố, biệt thự hoặc căn hộ, cần đối chiếu sản phẩm thực tế trên bảng hàng với hồ sơ được duyệt, đặc biệt về vị trí, diện tích, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, công năng và phần diện tích sử dụng.

Đối với dự án có nhiều phân khu, nên kiểm tra hồ sơ của đúng phân khu và đúng giai đoạn triển khai thay vì chỉ xem bản quy hoạch tổng thể toàn dự án.

2.4. Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ thay thế theo quy định

Giấy phép xây dựng là tài liệu cần kiểm tra khi công trình thuộc trường hợp phải có giấy phép.

Người mua nên đề nghị xem:

• Giấy phép xây dựng.

• Hồ sơ thiết kế được thẩm định, phê duyệt theo quy định.

• Văn bản xác nhận hoặc tài liệu chứng minh công trình thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, nếu áp dụng.

• Các văn bản điều chỉnh giấy phép hoặc thiết kế trong quá trình triển khai, nếu có.

Không phải mọi dự án đều bắt buộc có giấy phép xây dựng theo cùng một cách. Vì vậy, cần xác định công trình cụ thể thuộc trường hợp phải xin phép hay được miễn theo pháp luật xây dựng.

Việc kiểm tra cần tập trung vào sự phù hợp giữa công trình dự kiến bàn giao với hồ sơ được cấp phép hoặc được phê duyệt.

2.5. Văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán

Đây là một trong những giấy tờ đặc biệt quan trọng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thông báo với cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh để được kiểm tra điều kiện bán nhà ở theo quy định.

Đối với nhà ở thuộc trường hợp áp dụng, người mua nên yêu cầu xem văn bản trả lời của cơ quan có thẩm quyền về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Cần kiểm tra:

• Tên dự án và chủ đầu tư.

• Phân khu, giai đoạn hoặc phạm vi sản phẩm được đề cập.

• Loại hình bất động sản.

• Thời điểm ban hành và cơ quan ban hành.

• Nội dung xác nhận và các điều kiện liên quan.

Không nên chỉ dựa vào thông báo mở bán của sàn phân phối, tài liệu quảng cáo hoặc lời giới thiệu của nhân viên kinh doanh để kết luận sản phẩm đã đủ điều kiện giao dịch.

Nếu chưa tìm thấy văn bản, khách hàng nên đề nghị chủ đầu tư cung cấp thông tin và kiểm tra với cơ quan quản lý có thẩm quyền.

2.6. Hồ sơ nghiệm thu hạ tầng hoặc nghiệm thu phần móng

Tùy loại bất động sản, hồ sơ nghiệm thu là tài liệu cần kiểm tra trong quá trình xác định điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh.

Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, hồ sơ thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán bao gồm biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng với tiến độ được phê duyệt; đối với nhà chung cư và tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, hồ sơ phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành thi công xây dựng phần móng theo quy định.

Vì vậy, cần phân biệt rõ:

• Nhà chung cư: kiểm tra hồ sơ nghiệm thu phần móng cùng các tài liệu khác theo quy định.

• Nhà phố, biệt thự: kiểm tra điều kiện áp dụng đối với loại hình sản phẩm, hạ tầng và giai đoạn triển khai.

• Dự án nhiều giai đoạn: xác minh hồ sơ nghiệm thu có liên quan đến đúng phạm vi sản phẩm đang giao dịch.

Một công trường đang thi công không tự động chứng minh rằng sản phẩm đã đủ điều kiện bán.

2.7. Hồ sơ bảo lãnh ngân hàng

Bảo lãnh ngân hàng là cơ chế bảo vệ quyền lợi tài chính của người mua nhà ở hình thành trong tương lai trong những trường hợp luật định.

Theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với người mua theo quy định.

Khách hàng nên yêu cầu làm rõ:

• Ngân hàng thực hiện bảo lãnh.

• Thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng và chủ đầu tư.

• Phạm vi nghĩa vụ được bảo lãnh.

• Quy trình và điều kiện phát hành thư bảo lãnh cho từng người mua.

• Thời hạn hiệu lực và thủ tục yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Cần lưu ý rằng việc ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư không đồng nghĩa mọi khách hàng đã tự động có thư bảo lãnh riêng.

Người mua cần đọc kỹ hợp đồng, xác định trường hợp nào được yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ, hồ sơ cần nộp và thời hạn xử lý theo cam kết bảo lãnh.

2.8. Hồ sơ thế chấp và giải chấp dự án

Một dự án được thế chấp tại ngân hàng không mặc nhiên đồng nghĩa với việc dự án không thể giao dịch. Tuy nhiên, người mua cần xác minh tình trạng thế chấp và các điều kiện pháp lý liên quan đến sản phẩm.

Nên yêu cầu làm rõ:

• Dự án, quyền sử dụng đất hoặc tài sản nào đang được thế chấp.

• Sản phẩm dự định mua có nằm trong phạm vi tài sản thế chấp hay không.

• Tình trạng giải chấp hoặc thủ tục xử lý tài sản bảo đảm.

• Văn bản của ngân hàng và các giấy tờ liên quan khi pháp luật yêu cầu.

Nếu nhà ở hình thành trong tương lai hoặc dự án đã được thế chấp, việc xử lý tài sản thế chấp phải tuân thủ các quy định pháp luật liên quan, trong đó có Luật Nhà ở 2023.

Không nên chỉ dựa vào lời cam kết rằng “dự án đã được ngân hàng hỗ trợ vốn” hoặc “sẽ giải chấp sau” mà không kiểm tra tài liệu cụ thể.

2.9. Hồ sơ pháp lý và năng lực của chủ đầu tư

Ngoài pháp lý dự án, khách hàng cần xác minh doanh nghiệp đứng tên ký hợp đồng.

Các tài liệu nên kiểm tra gồm:

• Thông tin đăng ký doanh nghiệp và người đại diện theo pháp luật.

• Tư cách chủ đầu tư dự án.

• Văn bản ủy quyền cho đơn vị ký kết, nếu có.

• Thông tin về việc tổ chức kinh doanh bất động sản và các điều kiện pháp luật liên quan.

• Tình trạng thực hiện nghĩa vụ với khách hàng tại các dự án trước đây, nếu có nguồn thông tin đáng tin cậy.

Nên đối chiếu tên pháp nhân trên hợp đồng, tài khoản nhận tiền và hồ sơ dự án. Nếu đơn vị phân phối hoặc môi giới thu tiền, cần xác minh căn cứ ủy quyền và phạm vi được phép thực hiện giao dịch.

Việc chủ đầu tư có thương hiệu lớn là một yếu tố tham khảo, nhưng không thay thế việc kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án cụ thể.

2.10. Hợp đồng mua bán, phụ lục và lịch thanh toán

Hợp đồng là tài liệu trực tiếp xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Người mua nên nhận bản dự thảo để đọc kỹ trước khi ký hoặc thanh toán.

Các nội dung cần kiểm tra gồm:

• Thông tin chủ đầu tư và người mua.

• Mã căn, lô đất, diện tích, vị trí và loại hình sản phẩm.

• Giá bán, thuế, phí và các khoản phải thanh toán.

• Tiến độ thanh toán và điều kiện thu tiền.

• Thời hạn bàn giao, tiêu chuẩn bàn giao và thủ tục nghiệm thu.

• Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên.

• Phạt vi phạm, bồi thường và xử lý khi chậm bàn giao.

• Điều kiện chấm dứt hợp đồng, hoàn trả tiền và giải quyết tranh chấp.

• Các cam kết về tiện ích, vận hành, cho thuê hoặc lợi nhuận, nếu có.

Theo quy định về kinh doanh bất động sản, tiền đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; mức đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua theo quy định.

Ngoài ra, việc thu tiền theo tiến độ phải tuân thủ các giới hạn và điều kiện pháp luật áp dụng. Khách hàng không nên chuyển tiền theo yêu cầu giữ chỗ, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư nếu chưa xác định rõ bản chất giao dịch và cơ sở pháp lý.

3. Những nguồn chính thống để kiểm tra pháp lý dự án

Ngoài việc đề nghị chủ đầu tư cung cấp hồ sơ, khách hàng có thể kiểm tra thông tin từ các nguồn sau:

Cổng Thông tin điện tử Chính phủ: Tra cứu văn bản pháp luật và các thông tin cảnh báo về giao dịch bất động sản.

Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật: Kiểm tra nội dung, hiệu lực và lịch sử sửa đổi của các luật, nghị định liên quan.

Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh: Xác minh thông tin về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và các văn bản công bố có liên quan.

Cơ quan quản lý đất đai và xây dựng có thẩm quyền: Kiểm tra các thông tin thuộc phạm vi quản lý về đất đai, quy hoạch, giấy phép và hồ sơ xây dựng.

Đối với những thông tin quan trọng như điều kiện mở bán, thế chấp hoặc quyền sử dụng đất, nên yêu cầu tài liệu có thể xác minh nguồn gốc thay vì chỉ dựa vào hình ảnh chụp hoặc bản trình bày bán hàng.

4. Những dấu hiệu pháp lý cần thận trọng trước khi xuống tiền

Khách hàng nên tạm dừng giao dịch để kiểm tra thêm nếu gặp các tình huống sau:

• Chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối không cung cấp được hồ sơ pháp lý cơ bản.

• Không xác định được văn bản về điều kiện bán của đúng sản phẩm hoặc giai đoạn dự án.

• Thông tin trên hợp đồng không thống nhất với hồ sơ dự án.

• Yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản cá nhân hoặc tài khoản không có căn cứ pháp lý rõ ràng.

• Hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư có điều khoản bất lợi nhưng không giải thích được cơ sở pháp lý.

• Cam kết lợi nhuận, cho thuê hoặc hoàn tiền không được thể hiện rõ trong hợp đồng và tài liệu có giá trị pháp lý.

• Có thông tin về thế chấp, tranh chấp hoặc điều chỉnh dự án nhưng chưa được làm rõ.

Đặc biệt, không nên coi việc dự án đã xây dựng nhà mẫu, tổ chức sự kiện mở bán hoặc có ngân hàng cho vay là bằng chứng đầy đủ cho thấy sản phẩm đã đủ điều kiện bán.

5. Checklist hồ sơ pháp lý trước khi mua bất động sản dự án

Trước khi đặt bút ký hợp đồng, khách hàng có thể sử dụng danh sách dưới đây để kiểm tra từng nhóm hồ sơ:

• Hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư và chủ đầu tư phù hợp với dự án.

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính liên quan.

• Quy hoạch, thiết kế và hồ sơ xây dựng được phê duyệt.

• Giấy phép xây dựng hoặc tài liệu chứng minh trường hợp được miễn.

• Văn bản xác nhận đủ điều kiện bán đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

• Hồ sơ nghiệm thu hạ tầng hoặc phần móng theo loại hình áp dụng.

• Hồ sơ bảo lãnh ngân hàng và thông tin về thư bảo lãnh cá nhân.

• Thông tin thế chấp, giải chấp và các hạn chế giao dịch liên quan.

• Tư cách pháp lý của chủ đầu tư và thẩm quyền ký hợp đồng.

• Dự thảo hợp đồng mua bán, phụ lục, lịch thanh toán và điều khoản bàn giao.

Danh sách này là công cụ rà soát ban đầu. Tùy loại hình bất động sản, quy mô dự án và tình trạng triển khai, hồ sơ cần thiết có thể khác nhau.

6. Kết luận

Mua bất động sản hình thành trong tương lai đòi hỏi khách hàng kiểm tra đồng thời pháp lý dự án, quyền sử dụng đất, điều kiện kinh doanh sản phẩm, bảo lãnh ngân hàng và các điều khoản hợp đồng.

Thay vì chỉ quan tâm đến giá bán, tiến độ thanh toán hay chính sách ưu đãi, người mua nên xác minh hồ sơ của đúng sản phẩm và giai đoạn dự án trước khi chuyển tiền. Với những giao dịch có giá trị lớn hoặc hồ sơ phức tạp, việc nhờ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý bất động sản rà soát độc lập là lựa chọn nên cân nhắc.

BDS DA NANG hướng đến việc cung cấp thông tin bất động sản minh bạch, giúp khách hàng tìm hiểu dự án, đánh giá sản phẩm và chuẩn bị tốt hơn trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Lưu ý: Bài viết mang tính chất tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý cho một giao dịch cụ thể. Người mua cần đối chiếu văn bản pháp luật đang có hiệu lực và hồ sơ chính thức của dự án tại thời điểm giao dịch.